영문 임대차 계약서 작성 유의사항: 핵심 조항을 중심으로

해외 임대차 계약 체결 시 유의사항

실무를 하면서 해외 마케팅을 담당하는 경우나 해외 지사를 개설하는 경우 해외 건물 또는 부동산을 임대하는 경우가 종종 생깁니다. 토지와 건물 같은 경우 임대에 있어서 계약 대상 물건들이 모두 해외에 있기 때문에 해외 법을 따라 표준적인 내용을 바탕으로 계약을 진행할 확률이 높습니다. 그렇지만 기본적인 내용을 숙지하고 계약당사자의 사정을 적절하게 이야기 한다면 좋게 협상할 수 있는 여지가 있습니다. 특히 일반 관리 조항의 신축적인 적용을 통해서 우리의 입장을 유리하기 이끄는 노력이 필요합니다.

임대차 계약 작성 시 국내 계약당사자가 계약을 유리하게 이끌기 위해서는 검토해야 할 조항들은 다음과 같습니다.

계약 당사자 (Parties Involved)

국내에서도 임대차 계약을 작성할 경우 실제 주인인지 확인하는 절차를 거치듯이, 임차인(Tenant) 및 임대인(Landlord)의 전체 이름 및 주소 등을 적절하게 확인하는 신분확인이 중요합니다. 격지자 간에 거래이기 때문에 상대방 신분 확인이 필수적이며 해당 내용을 변호사 또는 중개인을 통해서 확실하게 해야 합니다.

 

대상 재산 (Property Description)

임대되는 공간의 구체적인 위치와 설명이 정확한지 기본적으로 체크해야 합니다.

 

임대차 기간 (Term of the Lease)

시작일과 종료일, 임대 기간의 총 길이를 결정합니다. 특히 임대차 기간의 자동갱신 여부를 검토하여 작성합니다.

 

임대료(Rent/Rental Fees/Amount)의 규모와 범위

임대료의 경우 가장 협상이 많이 되는 부분입니다. 당사자의 입장에 따라 천차만별이고 계약의 종류도 여러가지 형태가 될 수 있습니다. 임대료 주기 또한 연간, 월간, 주간 등 다양한 형태로 지급이 가능합니다. 호주의 경우 주 단위로 계약하는 경우가 많으며, 연간으로 한꺼번에 지불하는 경우도 존재합니다. 특히 계약을 할 경우 임대료에 포함되는 항목에 대해 자세하게 따져봐야 합니다. 임대료에 수도광열비 같은 경우가 포함되는 경우도 있지만, 제외되는 경우도 많습니다. 이외에도 청소비, 관리비 명목의 다양한 공과금 등이 임대료에 포함되는지 확인해야 합니다. 그리고 임대료의 경우 보증금 (Security Deposit)이 존재하는 경우가 많습니다. 보증금의 항목에 대해서 세부 조건 등을 잘 조율해서 피해가 없도록 해야 합니다. 간혹 보증금 반환조건이 까다로운 경우가 존재하는데 자세하게 조건들을 살펴서 대처 해야 할 필요가 있습니다.

 

사용 목적 (Purpose of Use)

임대 공간을 어떻게 사용할 것인지의 구체적인 내용을 기재해야 하는데 사용 목적의 변경될 경우를 고려해야 합니다. 사용 목적이 기존의 목적과 달라질 경우 이를 임대인에게 통보해야 하는 경우가 존재합니다.

 

계약 위반 시 조치 (Default and Remedies)

계약 위반시 조치 사항을 구체적이고 자세하게 기재해 놓는 것이 필요합니다. 조치 사항에 대해서 제대로 된 합의 사항이 없는 경우 계약 해지 및 손해배상의 근거가 될 수 있습니다. 이에 대한 적절한 사항을 비즈니스의 목적 또는 기타 목적에 맞게 잘 작성해 놓는 것이 필요합니다. 그러서, 미납, 임대 공간의 부적절한 사용 등 위반 사항과 그에 대한 조치 등을 고려하여 작성되어야 합니다. 이는 보험 조항과 관련이 있습니다.

 

책임 및 보험 (Liabilities and Insurance)

누가 어떤 책임을 부담할 것인지, 필요한 보험의 종류 및 범위에 대해서 기재할 수 있는 경우 해당 사항을 구체적으로 작성해 놓아야 합니다. 특히 물건을 적재해 놓는 경우 화재 또는 각종 보험이 필요한 경우가 존재합니다. 이를 잘 알아보고 적절하게 조항에 표기해야 합니다.

 

계약 해지 (Termination)

계약 해지 조건, 통보 방법, 해지 시 반환 물품/금액 등의 조건 등을 잘 기재해야 합니다. 국내의 경우 임대차 보호법에 의해서 임차인에게 유리하게 계약해지 조건을 이끌어 갈 수 있는 근거가 존재합니다. 하지만 외국의 경우에는 이러한 임대차 보호법과 같은 규정을 기대하는 것이 쉽지 않습니다. 따라서 계약서 작성시에 해지 사유, 해지 이후의 효과에 대해서 정리해서 작성해야 합니다. 특히 양 당사자인 임대인과 임차인 모두 상호 간에 해지권을 갖도록 규정해야 하고 대상물의 명도에 관한 시한을 설정해 둬야 합니다. 장비의 임대차에 있어서는 장비의 철거 사항도 누가 할 것인지 어떻게 할 것인지 등의 내용을 설정해 둬야 추후에 많은 문제를 예방할 수 있습니다.

 

기타 조항 (Miscellaneous Provisions)

특별한 규정이나 조건, 예를 들어 개조 규정, 유지 및 수리 책임 등을 기재하는 것이 좋습니다. 유지보수의 경우 기본적인 유지보수의 의무와 누가 그러한 의무를 지는지를 규정합니다. 기본적으로 귀책 사유가 있는 자가 보수와 수선의 의무를 지도록 하되, 특히 천재지변에 의한 파손이나 원인이 불분명한 파손의 경우에는 그에 따른 책임에서 벗어나도록 노력함과 동시에 여의치 않은 경우에는 그 수선 부담을 가급적 양 당사자가 비례해서 지도록 규정하는 것이 좋습니다.

 

계약서 작성시 유의사항:

• 명확성: 모든 조항은 가능한 한 명확하게 작성해야 합니다. 애매한 표현이나 용어는 추후 문제의 원인이 될 수 있습니다.
• 현지 법률 고려: 해외 전시회의 경우 현지의 법률 및 규정을 반드시 고려해야 합니다. 현지 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
• 언어: 계약서는 영어 외에 현지 언어로도 번역될 수 있으므로 두 버전 간의 일관성을 유지하는 것이 중요합니다.
• 긴급 상황 대비: 재난, 파업, 전쟁 등 예측할 수 없는 사건이 발생했을 때의 조치를 명시하는 것이 좋습니다.
• 분쟁 해결 방법: 분쟁이 발생했을 경우의 중재, 소송 장소, 적용 법률 등 분쟁 해결 방안을 포함해야 합니다.
• 확인 및 검토: 모든 조항은 임차인 및 임대인 양측이 충분히 검토하고 동의해야 합니다. 가능하다면 법률 전문가에게 계약서를 검토받는 것이 좋습니다.